连环房屋买卖合同的效力认定

【案情】

2007年7月，开发商飞跃公司与张某签订《商品房认购意向书》，约定将涉案房屋以20万元的价格卖给张某，张某先行缴纳认购金10万元，待楼盘开盘后，认购金10万元充抵购房款，再支付另10万元。2007年8月，张某又以28万元的价格将涉案房屋转让给李某，并收取李某购房款28万元。2009年6月，李某与赵某签订房屋买卖合同，约定李某以34万元的价格将涉案房屋转让给赵某，赵某依约先支付24万元，余款办房产证时一次付清。上述交易过程均未在房管部门备案。2009年10月，楼盘开盘后，赵某入住涉案房屋，其间赵某多次找李某催办房产证未果。2017年8月，张某出具《承诺书》一份，承诺将涉案房产的认购权转让给赵某，并同意将之前交纳的10万元认购金抵顶房款，飞跃公司在《承诺书》盖章同意。2017年8月，赵某与飞跃公司签订《商品房现房买卖合同》，约定总价款为28万元，赵某交付了房款。2017年11月，涉案房产办理不动产权证，权利人为赵某。后赵某起诉李某，要求解除两人签订的合同并退回购房款，李某反诉主张赵某与飞跃公司签订的《商品房现房买卖合同》无效。

【分歧】

本案中，关于赵某与飞跃公司之间签订的《商品房现房买卖合同》的效力认定，存在以下两种观点：

第一种观点认为，该合同属于“一房二卖”，损害他人的合法权益，应认定无效。

第二种观点认为，赵某依约支付房款并缴纳相应的契税，飞跃公司协助赵某办理房屋所有权变更登记，符合法律规定，且并没有损害李某的利益，应认定合同有效。

【评析】

笔者同意第二种观点，理由如下：

首先，根据民法典第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。且本案数个房屋买卖（认购）合同也不存在民法典第一百五十三条、第一百五十四条规定的情形，故均应认定有效。

其次，民法典第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，赵某已实际占有居住涉案房产多年，由于李某的原因，一直未办理房屋变更登记，后赵某与飞跃公司重新签订合同，赵某再次支付购房款，取得涉案房屋所有权证书。赵某与飞跃公司签订买卖合同的目的是办理房屋权利证书，其主观没有侵害李某合法权益的恶意，更无与飞跃公司串通的合意，而李某的违约行为已造成赵某利益受损。

再次，张某已出具《承诺书》将涉案房产的认购权转让给赵某，飞跃公司已盖章同意，飞跃公司与赵某签订《商品房现房买卖合同》不属于“一房二卖”。赵某依约支付对价，飞跃公司协助赵某办理了房屋所有权变更登记，该笔交易涉及的税费也均已缴纳，否则涉案房产的不动产登记不可能办理至赵某名下。故合同双方意思表示一致、真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且主要权利义务已履行完毕，应认定合法有效。

最后，民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。据此，对于不动产物权变动，我国采用的是登记生效模式。本案中，根据物权优先于债权的原则，赵某已取得涉案房屋权利证书，已成为所有权人，其依法享有的房屋所有权应当受到法律保护。

（作者单位：山东省泰安市中级人民法院）